Lease Back: Una potente herramienta para la reestructuración de pasivos y la obtención de liquidez

La operación de lease-back, también llamada retro leasing, o en términos anglosajones sale and lease back, es fundamentalmente una operación financiera, pero no vinculada a la adquisición de un bien de inversión. El lease-back, como su nombre indica, es similar al leasing, pero a la inversa; la operación consiste en que el propietario de un bien, mueble o inmueble, lo vende a una sociedad de leasing para suscribir a continuación un contrato de arrendamiento financiero sobre el mismo.

Generalmente, estas operaciones se realizan sobre bienes inmuebles, si bien la normativa no impide que se realicen sobre bienes muebles; en cuyo caso su valor sustancial debe ser apreciable. El vendedor del bien obtiene recursos financieros (liquidez) de la venta a la entidad de leasing del bien objeto de lease-back, incluso de los impuestos indirectos (IVA) que posteriormente liquidará ante la Hacienda, y que en su caso podría compensar con el IVA soportado, transmitiendo la titularidad de dicho bien a la sociedad de leasing; aunque mantiene los derechos de uso sobre el mismo en virtud del contrato de arrendamiento financiero que simultáneamente suscribe.

Nos encontramos por tanto ante una operación netamente de pasivo, que hasta 2007, nos obligaba a computar en nuestra contabilidad la baja del inmovilizado material que vendíamos a la sociedad de leasing (incluyendo su amortización) y, simultáneamente, registrar el valor neto contable del citado bien como inmovilizado intangible. A partir de la publicación del PGC: RD. 1514/2007 de 16 de noviembre, la Norma de Registro y Valoración 8ª apartado 3, «el arrendatario no variará la calificación del activo, ni reconocerá beneficios ni pérdidas derivadas de esta transacción; se registrará el importe recibido con abono a una partida que ponga de manifiesto el correspondiente pasivo financiero»; por su parte el Plan General de Contabilidad PYMEs, recoge este criterio en la Norma de Registro y Valoración 7ª.
El vendedor del bien y ulterior arrendatario, continuará amortizando el activo como si la transacción no se hubiera producido; lo cual resulta obvio, pues su valor a efectos patrimoniales no se ha modificado. Por su parte, deberá reconocer la deuda correlativa a los recursos obtenidos por la venta del bien, como un pasivo financiero, distribuyendo la carga financiera durante la vida del contrato de arrendamiento e imputándola a resultados de acuerdo con el principio del devengo. El beneficio de la operación no se reconocerá contablemente, ni tampoco fiscalmente.

Esta ausencia de reconocimiento contable del resultado de la operación de venta tiene su reflejo unívoco en el impuesto sobre sociedades, el régimen fiscal está regulado en el artículo 11.3 del TRLIS, es decir, en estas operaciones no se genera ninguna renta a efectos fiscales en la transmisión del elemento y, además, el arrendatario debe computar en estas operaciones la amortización del elemento como si la transmisión no se hubiera realizado (Resoluciones de la DGT: V0525-06, V0153-09, V0419-11,V1708-15 y V1635-16; en los mismos términos se expresa la STS de 8 de noviembre de 2012).

No procede asimismo la deducibilidad de las cuotas satisfechas en el contrato de lease-back correspondientes a la recuperación del coste del bien, pues bajo la apariencia formal de un contrato de compraventa y posterior adquisición mediante arrendamiento financiero del mismo bien, se esconde una operación de préstamo (STS Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª, Sentencia de 22 Ene. 2009, Rec. 7117/2004).

El IVA devengado en la venta se liquidará en el momento en el que se produce la operación, mientras que el del arrendamiento se registrará a medida que se devenguen las sucesivas cuotas.

Llegados a este punto, nos encontramos con que la operación de sale and lease back es, en el plano factico, una operación financiera, mediante la cual el vendedor y arrendatario, obtiene financiación ajena que es devuelta lo largo del plazo temporal estipulado en el contrato de arrendamiento financiero. En suma, no hay diferencia con la obtención de un préstamo en el que la garantía sea el elemento patrimonial del deudor objeto del lease-back.

Como es fácilmente comprensible, el plazo temporal de reintegro de la deuda a través del contrato de arrendamiento financiero, provoca una modificación estructural en el pasivo del arrendatario, pues le permite permutar dentro del pasivo exigible obligaciones contraídas en el corto plazo trasladándolas al largo plazo, o, en ocasiones, permutar dentro de las obligaciones a largo plazo aquellas con amortizaciones financieras más aceleradas, por las mas estables derivadas del contrato de arrendamiento financiero, consiguiendo un mejor equilibrio patrimonial por la influencia de este tipo de operaciones en el Fondo de Maniobra.

En definitiva, nos encontramos con una potente herramienta de reestructuración de pasivo, eso sí, sin necesidad de claudicar ante ciertos “pudores” que manifiestan las entidades financieras, a la hora de conceder un préstamo (incluso con garantía hipotecaria) que pudiera reunificar y asumir los riesgos de otras entidades terceras, laminando en multitud de ocasiones nuestros intentos de dotar de estabilidad y orden al reintegro de la deuda financiera.

Por último, parece lógico considerar, que, dada la posición jurídica del arrendador ante hipotéticas situaciones de impago, incluso concursales, pues asume la titularidad del bien que constituye la garantía, relaje las atenciones del departamento de riesgos para la concesión de este tipo de operaciones. Esta circunstancia será siempre bienvenida cuando la sociedad necesita mayores niveles de liquidez, que coincide normalmente con mayores exigencias por parte de las entidades financieras para la concesión del crédito. Ya lo sabrán: el Banco cobra por todo, y presta a quién no lo necesita.